A bérbeadók egyik kockázata, ha a bérleti jogviszony megszűnését követően a bérlő nem hagyja el az ingatlant. A lakás kiürítését ilyenkor csak hosszas pereskedés után indított végrehajtási eljárásban lehet elérni. De vannak jogi megoldások, amelyek segíthetnek az adott helyzetben.
Ha a bérleti jogviszony megszűnése után a bérlő bérleti díjat már nem fizet, de az ingatlant jogellenes módon nem hagyja el, a bérbeadó nem tudja használni az ingatlant. Ezekben az esetekben nem jogszerű, ha a bérbeadó önkényesen lecseréli a zárat, és a bérlőt kizárja vagy annak ingóságait elszállíttatja. Ezért érdemes erre a szituációra, és a peres eljárás elkerülésére már a bérleti szerződés megkötésekor felkészülni.
Mi is az a kiköltözési nyilatkozat?
Az egyik lehetőség a közjegyzői okiratba foglalt, a bérlő által tett kiköltözési nyilatkozat elkészítése. A bérlői nyilatkozat kötelezettségvállalást tartalmaz, ami szerint a bérlő a jogviszony megszűnését követően elhagyja a bérleményt, így biztosítja a bérbeadó számára a lakás birtokbavételét. A közokiratba foglalás előnye, hogy az közvetlenül végrehajtható. Ha a bérlő mégsem költözne ki, a közjegyző végrehajtási záradékkal egészíti ki a kiköltözési nyilatkozatot. A végrehajtás során hatósági, rendőrségi fellépéssel jogszerűen megvalósítható a lakás kiürítése. Nagy előny, hogy nem kell a bérlő kiköltöztetése érdekében bíróság előtt peres eljárást indítani, és akár több éven át pereskedni.
Egyeztessünk a közjegyzővel!
A kiköltözési nyilatkozat elkészítésének feltétele az, hogy a felek előzetesen már megkötötték a bérleti szerződést, amit a nyilatkozat megtétele előtt be kell mutatni a közjegyzőnek. Azt javasoljuk, hogy a bérbeadó már a bérleti szerződés aláírása előtt egyeztessen a közjegyzővel, ha kiköltözési nyilatkozatot szeretne elkészíttetni. Az előkészített bérleti szerződés birtokbaadásra, felmondásra, és a jogviszony megszűnésére vonatkozó rendelkezéseit érdemes megvitatni a nyilatkozatot készítő közjegyzővel. Ha felmondásra van szükség, a legbiztosabb út, ha ezt is már közjegyző útján kezdeményezi a bérbeadó.
Miben más a bérleti szerződés közokiratba foglalása?
Ha az egész bérleti szerződést közokiratba foglalják a felek, akár az elmulasztott bérleti díj és egyéb felmerülő kiadások behajtása is felgyorsítható. A közokiratba foglalás azonban költséggel jár: a közjegyzői díjak egy kisebb bérlemény esetén akár egy-két havi bérleti díj összegét is elérhetik. A költség kapcsán érdemes a pereskedés és az ezzel járó idő-, és pénzveszteség kockázatát összemérni, hogy a bérbeadók belássák: a közokirat elkészítése a legtöbb esetben megtérül.
Gyorsított eljárás is kérhető
A határozott idejű bérleti szerződés esetén a végrehajtási törvény lehetőséget biztosít a bérbeadó számára, hogy a határozott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti egy gyorsított, nem peres eljárásban a lakás kiürítését. Ezt az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságnál kell kérelmeznie, ahol igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. Ez a 60 napos határidő jogvesztő, ha eltelt, már nem lehet ezzel a kéréssel a bírósághoz fordulni. A bíróság a kérelemről olyan, nemperes eljárás során hozott végzésben dönt, amely ellen van fellebbezési lehetőség, de annak nincs halasztó hatálya, így a végrehajtó a fellebbezés nélkül kiürítheti az ingatlant.
Dr Zalavári György
(ingatlan.com, Tudástár)
