A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Egy ingatlan bérbeadásakor, bérlésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben. Akár bérlőként, akár bérbeadóként, ha valaki nem szeretne pórul járni, akkor érdemes ezekre odafigyelni.
A bérleti szerződés, mint okirat
A bérleti szerződés egy okirat, ami formailag többféle lehet: magánokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat, ellenjegyzéssel ellátott magánokirat, közokiratba foglalt szerződés. E négyféle okirat alapvetően abban különbözik, hogy kik az aláírók, vannak-e tanúk és a szerződéskötés milyen hivatalos személy előtt történik. Lássuk pontosan melyik mit takar:
- Magánokirat esetén az albérleti szerződés aláírói a bérlő és a bérbeadó, nincsenek külön tanúk.
- Teljes bizonyító erejű magánokirat esetén a bérleti szerződés aláírói az előzőhöz hasonlóan a bérbeadó és a bérlő, viszont itt a szerződéskötés már két tanú jelenlétében történik.
- Ellenjegyzéssel ellátott magánokirat esetén a szerződéskötés a bérlő és a bérbeadó között egy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jelenléte előtt történik. Utóbbiak felelnek azért, hogy a szerződés mindenben megfelel a törvényi előírásoknak.
- Közokiratba foglalt szerződésnél a szerződéskötés a bérbeadó és a bérlő között egy közjegyző előtt történik.
A fenti okirattípusok közül a bizonyító erőt figyelembe véve a közokiratba foglalt szerződéstípus a “legerősebb”, ugyanis ennél akár bírósági eljárás nélkül is lehet érvényesíteni az esetleges szerződésszegéssel járó jogkövetkezményeket. Viszont a közjegyző előtt tett szerződéskötésnek díja van, míg mondjuk egy teljes bizonyító erejű magánokirat díjmentes.
A bérleti szerződés aláírói: a bérbeadó és a bérlő
A bérleti szerződés egyik legfontosabb feladata, hogy nyilatkozik a bérbeadó és a bérlő személyével kapcsolatban. Miért olyan fontos ez? Előfordult már, hogy valaki az ingatlan bérlőjének kiadva magát beszedte a gyanútlan bérlőktől a kauciót, majd kiderült, hogy nem volt joga a bérlemény felől rendelkezni. De a másik oldalon, a bérbeadó oldalán is van mitől tartani, ha nincs rögzítve, hogy a szerződés szerint ki jogosult a bérlemény használatára, vagyis ki lesz a bérlő. Nézzük tehát, hogy mire érdemes figyelni!
Bérbeadó
A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadásával kapcsolatban rendelkezni. Általában maga az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, de előfordulhat, hogy az ingatlan tulajdonosának a meghatalmazottja a bérbeadó, aki ugyan nem tulajdonos, de jogosult az ügyben eljárni. Bérlőként a bérleti szerződés megkötésekor ezért ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e arra, hogy a bérleti szerződést megkösse. Ilyen ügyekben a területileg illetékes földhivatalhoz lehet fordulni, ahol megtekinthetőek az ingatlan-nyilvántartási adatok, de a tulajdoni lap letölthető ügyfélkapus regisztráció mellett a Földhivatal oldaláról is.
Ha a bérlemény tulajdonosa helyett egy meghatalmazott jár el, akkor a meghatalmazás tartalmi és formai követelményeit ellenőrizzük, hogy megfelelnek-e a szabályoknak.
A bérleti szerződés tartalmazza a bérbeadó adatait:
- név,
- születési hely és idő,
- anyja neve,
- lakcím,
- személyazonosító igazolvány szám.
Bérlő
A bérlő az a fél, aki a bérleti szerződés aláírásával jogosult a bérleményt bérleti díj fejében használatba venni. Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni, érdemes a bérleti szerződésben arra is kitérni, hogy a bérlő mellett más is használhatja-e az ingatlant. Ha a bérleményt például egy család használja, akkor a családból egy valaki lesz a bérlő, a többi családtagot pedig név szerint nevezzük meg, mint olyan személyek, akik a bérlő mellett használhatják a bérleményt.
Ez a kikötés védi a bérbeadó érdekeit, hogy a bérlő, a bérbeadó háta mögött ne adhassa ki a bérleményt egy harmadik fél számára.
A bérlő személye mellett a bérleti szerződésben fontos nyilatkozni arról, hogy a bérlő bejelentkezik-e az adott lakcímre tartózkodási helyként. Ha igen, akkor érdemes arról is megegyezni és nyilatkozni, hogy a bérleti szerződés lejárta, felmondása után a bérlő köteles kijelentkezni. A kijelentkezéssel kapcsolatban az ingatlan tulajdonosa és haszonélvezője is intézkedhet egy lakcím- és tartózkodási hely fiktívvé nyilvánítási eljárás keretében. Ehhez a területileg illetékes járási hivatalhoz kell fordulni.
A bérleti szerződés tartalmazza a bérlő adatait:
- név,
- születési hely és idő,
- anyja neve,
- lakcím,
- személyazonosító igazolvány szám.
A bérleti szerződés tárgya: a bérlemény
A bérleti szerződés a bérlemény használatával kapcsolatban rendelkezik. A bérleményről szóló szakaszban fel kell tüntetni a bérlemény legfontosabb adatait és itt kell tisztázni azt is, hogy a bérlő a bérlemény egészét vagy csak egy részét jogosult használni. Utóbbi esetben pontosan rögzíteni kell, hogy mely helyiségeket használhatja kizárólag a bérlő, melyek az esetlegesen másokkal közösen használható terek.
Az albérleti szerződés bérleménnyel kapcsolatos részében érdemes rögzíteni, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra. A bérleti szerződésnek célszerű tartalmaznia, hogy bútorozott vagy bútorozatlan bérleményről van-e szó. Egy bútorozott albérletnél érdemes egy listát készíteni a bérlemény ingóságairól, főleg akkor, ha az albérlet bútorozott.
Társasházi bérleménynél fontos nyilatkozni arról, hogy a bérlő köteles betartani a társasházi szabályokat.
A bérlemény műszaki állapotának pontos rögzítése leginkább a bérleti szerződés lejárta vagy felmondása után válik igazán fontossá. Ha a bérlemény elhagyásakor vitás helyzet alakul ki annak műszaki állapotával kapcsolatban, akkor ez segíthet tisztázni a helyzetet.
A bérleti díj és közüzemi díjak
A bérlemény használatáért a bérlő bérleti díjat köteles fizetni a bérbeadó számára. A bérleti díj mellett a bérlőnek a bérlemény használatából fakadó közüzemi díjakat is fizetnie kell.
A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre is. Az albérleti szerződésnek ezen felül tartalmaznia kell a bérleti díj fizetésének elmulasztásával járó jogkövetkezményeket is.
A közüzemi díjak fizetése kapcsán két bevett gyakorlat terjedt el:
- Az egyiknél a mérőórák a bérlő nevére kerülnek átírásra és a bérlő lesz az, aki fizeti a kiszámlázott közüzemi díjakat a közműszolgáltató felé.
- A másik megoldásnál a mérőórák továbbra is a tulajdonos nevén vannak, a közüzemi díjakat a bérlő a bérbeadónak fizeti és a bérbeadó fogja kiegyenlíteni a felmerülő közüzemi díjakat.
Utóbbi megoldás a tulajdonos számára több feladattal jár, de így nagyobb rálátása marad a közüzemi díjak fizetésére, így időben kiderül, ha a bérlő azt valamilyen okból kifolyólag nem fizeti.
A bérleti szerződésben érdemes a mérőórák állását is rögzíteni.
A kaució, avagy óvadék
Bár a köznyelv kaucióként ismeri, de jogi környezetben valójában óvadékról van szó. A kaució, avagy óvadék a bérbeadó biztosítéka, amiből fedezheti az őt ért esetleges károkat. A kaució mértéke általában 1-3 hónap bérleti díjának felel meg, és jellemzően a bérleti szerződés megszűnésekor visszajár a bérlőnek, hacsak a szerződésben foglaltak szerint a bérbeadónak joga van egy részét, vagy egészét visszatartani.
A bérleti szerződésben nemcsak a kaució mértékét fontos tisztázni, hanem rendelkezni kell azon esetekről is, amikor a bérbeadó a kaució egy részére vagy teljes egészére igényt tarthat. A kaucióról ezen a linken további olvasnivalók találhatók.
A bérleti szerződés időtartama
A bérleti szerződés időtartamát tekintve beszélhetünk határozott idejű bérleti szerződésről és határozatlan idejű bérleti szerződésről. Az előbbi, ahogyan a nevében is szerepel egy előre meghatározott időtartamra szól, jellemzően félévre vagy egy évre. A határozatlan idejű bérleti szerződés időtartamára nincs megkötés.
A határozott idejű bérleti szerződés nagyobb biztonságot jelent a bérlő és a bérbeadó számára, mint a határozatlan idejű bérleti szerződés, de egyúttal nagyobb kötöttséget is jelent. Miért nagyobb a biztonság egy határozatlan idejű bérleti szerződésnél? Azért, mert az ilyen típusú szerződésnél nincs lehetőség rendes felmondásra. Egy határozott idejű bérleti szerződés felmondása nem egyszerű, csak bizonyos esetekben mondható fel. Ezzel szemben egy határozatlan idejű szerződésnél mindkét fél, bármikor élhet rendes felmondással.
Persze egy határozott idejű szerződésben is lehet felmondással kapcsolatban nyilatkozni, de egy ilyen szerződésnek pont az a lényege, hogy a szerződés időtartamán belül a bérlő biztosítva van arról, hogy a bérleményt használhatja, a bérbeadó pedig afelől, hogy a bérlemény használatáért bérleti díjat fog kapni.
A bérleti szerződés felmondásával kapcsolatos tudnivalókról egy külön cikkben részletesen is foglalkozunk ezen a linken.
A bérleti szerződés egyéb rendelkezései
A legfontosabb elemekről már szót ejtettünk, de azért vannak még olyan tartalmi elemek, amelyeket szintén érdemes írásba foglalni. Ilyen például a bérlemény használatával, a bérlő és a bérbeadó közötti kapcsolattartással és a bérlemény kiürítésével kapcsolatos rendelkezések. A továbbiakban ezekről lesz szó.
A bérlemény használata
A bérlemény használata tág fogalom. Egy részét már részben érintettük, hiszen társasházi ingatlan esetén a bérlő köteles betartani a társasházi szabályokat. De szintén a bérlemény használatához kapcsolódik, hogy a bérlő jogosult-e a bérleményt egy harmadik fél számára kiadni. A későbbi vitás helyzetek elkerülése érdekében célszerű erről egyértelműen nyilatkozni.
Főleg hosszú távú bérlés esetén felmerül az átalakítás kérdése. A bérleti szerződésben meg kell határozni, hogy a bérlő jogosult-e bármiféle átalakítási munkát elvégezni. Ha igen, akkor ennek költsége pontosan kit terhel.
A házi kedvencek tartása is a bérlemény használatához köthető, ajánlott írásba foglalni, hogy a bérlő tarthat-e valamilyen kisállatot vagy sem.
Kapcsolattartás
Számos jogi kérdésben kulcsfontosságú, hogy mind a bérlőt, mind a bérbeadót el lehessen érni. Ezért tanácsos a bérleti szerződésben meghatározni, hogy a bérlővel és a bérbeadóval milyen elérhetőségen lehet felvenni a kapcsolatot. Ha erről a bérleti szerződés nyilatkozik, az értesítés akkor is kézbesítettnek számít, ha például a bérlő/bérbeadó megtagadja az adott címen az átvételt.
Bérlemény kiürítése
A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor a kényes pont a bérlemény kiürítése. Ezzel kapcsolatban a legfontosabb, hogy egyértelmű legyen, hogy a bérlőnek a bérlemény kiürítése kapcsán milyen kötelezettségei vannak.
Ha bérbeadóként biztosra szeretne menni valaki, hogy nem jár úgy, hogy a bérlő nem hajlandó elhagyni a bérleményt, akkor a legjobb, ha még a bérleti szerződés megkötésekor közjegyző előtt tett közokirat formájában a bérlő kötelezettséget vállal a bérlemény kiürítésére a bérleti szerződés megszűnése esetén. Ez azért fontos, mert az ilyen okirattal akár peres eljárás nélkül is érvényesítheti a bérbeadó a jogait. Hogy mit tehetünk, ha a bérlő nem hagyja el az ingatlant? Ez a cikkünkrészletesen megvitatja, hogy járhatunk el egy ilyen nehéz helyzetben.
