Ingatlanpiaci szezonok: ezek az elmúlt évek történései, amik kihatnak a jövőre

Szezonok

Induljunk onnan, hogy milyen általános szezonok jellemzőek az ingatlanpiacra békeidőben, vagyis hogy miként épül fel egy “normál” év kereslet és kínálat vonatkozásában. Az ingatlanpiaci év január közepén kezdődik. Ezt követően beáll egy normál szintre a kereslet, amit a tavasz beköszönte szépen megemel, így válik gyakorlatilag a legnagyobb tranzakciószámot bonyolító évszakká. Ha belegondolunk, logikus is ez a tendencia, hiszen a jó idő megérkezésével növekednek a megtekintési és eladási számok. Különösen kiugró ez a felfutás a családi házak esetében.

A nyári hónapokban érezhető a leginkább nyaralásoknak és melegnek köszönhető visszaesés, melyet az augusztus közepén kezdődő fellendülés, ingatlanpiaci ősz követ. Első körben az albérletek piaca lendül fel a felvételi ponthatárok megjelenésével, majd ez kihat a vásárlásokra is. A nyaralási szezon végére visszatérnek az élethelyzetbeli változások és befektetési célú vásárlások motiválta vásárlók is. Ez a lendület mérséklődő ugyan, de kitart decemberig, amikor a hónap második felével teljesen leereszkedik. Ez alól kivételt képeznek a magas éves eredményt elérő, év vége előtti gyors céges vásárlások.

Elmúlt évek hatásai – nézzünk miként változtattak ezen a külső tényezők

Az elmúlt 8 év erősen boostolt piacán a jelentős áremelkedésnek köszönhetően a csúcsosodás utolsó 3-4 évben jellemzővé vált, hogy az év végével bizakodás kezdődött az árak csökkenése után, mely várakozást szült. Mivel nem következett be, így évekig, szinte január elsejével tömegesen megindultak az érdeklődők és vásárlások is, 2-3 héttel előrébb hozva a trendet és újabb pumpálást adva ezzel a piacnak.

A forintosítás, a CSOK, a támogatott lakáshitel, valamint a babaváró 2015-től 2020-ig jelentősen növelte a keresletet, ráadásul mindegyik támogatási forma megjelenése erőteljes és kitartó hullámot indított el, jócskán mérsékelve a szezonális hatásokat. Ez oda vezetett, hogy a megszokottakhoz képest jóval kisebb csökkenések voltak a nyári és téli hónapok tranzakciószámában. A Covid lezárásai megtorpantották a piacot, melyből aztán egy újabb utolsó kilövés keletkezett a felújítási támogatásnak, áfakönnyítésnek, illetve az illetékmentességnek köszönhetően.

2022-ben, ügyesen az inflációba bújva megérkezett a fordulópont. A lakáspiacot tranzakciószámzuhanás, jelentős értékcsökkenés, és keresletvisszaesés jellemezte, melyhez arányában növekvő kínálat társult. Az inflációnak köszönhetően ezt egy jó darabig nem érzékelte a piac, hisz az árak nem csökkentek. Az ingatlanokért kapott összeg vásárlóértéke viszont jelentősen csökkenni kezdett az előző évekhez képest. A visszaesett kereslet mellett a kínálat növekedése megmaradt, így törvényszerűen megérkezett az alku mértékének növekedése is. A köztudat még mindig nem érzékelte a csökkenést, hisz az irányárak további tartása egyfajta stagnálást hagyott feltételezni. Na, de ha el kell adni, muszáj engedni. Egyre több eladó osztozkodik egyre kevesebb vevőn.

Valós szitu a jelenben

Néhány hónapja megérkezett az irányárak csökkenése is. Mértékét és az alkut jelenleg átlagosan 4-10 százalék közé tehetjük külön-külön, melyekhez hozzáadva az utóbbi másfél év inflációját egy elképesztő mértékű, nagyságrendileg 40 százalékos értékcsökkenést kapunk.

Nem igazán akarunk és tudunk elfogadni egy ilyen mértéket, hisz az árakban nem jelenik meg. Ettől függetlenül a számok nem hazudnak. Könnyen leellenőrizhetjük és bizonyíthatjuk érzéseinknek a valóságot, ha fogjunk egy most eladott ingatlan eladási árát és megnézzük, mi mindent tudunk belőle kifizetni más piacokon. Mérjük hozzá a két évvel ezelőtti árakat. Milyen áron kelt volna el ez az ingatlan és az adott dolgokból mennyit lehetett vásárolni az akkori árakon? Majdnem másfélszer annyi autó, élelmiszer, építőanyag az eredmény, noha ezen termékek ára is mérséklődni kezdett.

Persze ennyire nem drasztikus a helyzet, hisz általában az ingatlanpiacon realizált érték nagy része ingatlanba fordul vissza, így a szerzés is hasonlóan csökkentett értéken lehetséges.

Az üveggömbön túl – a jövő

A CSOK átalakítása, rengeteg támogatás hiánya, magas hitelezettség aránya sajnos a jövőre tekintve a keresletnövekedést megrekeszti. A kínálatban pedig további bővülés várható, így minden arra mutat, hogy folytatódik az árak csökkenésének trendje.

Az elmúlt időszak túlzottan túlfűtött piaca, amelyet kiválóan szemléltet az alábbi európai ingatlanárak növekedését összehasonlító diagram és a fent említett tényezők meglehetősen vészjóslóak. Ennek ellenére jómagam nem látok egy 2008-hoz hasonló drasztikus és hirtelen visszaesést, inkább egy folyamatos, de akár két három évig is eltartó csökkenést.

Vannak olyan tényezők, amelyek segítenek tartani az árak túlzott csökkenését. Összeszerelő üzem országunk, így egy előnytelen belső gazdasági helyzetben is tömegesen megmaradnak a gyárakban dolgozó emberek keresetei, hisz ezen cégek globálisak, országon kívülről érkező igények kielégítésére termelnek. Nem beszélve a külföldi munkavállalásról, melyhez szintén tömegesen nyúlunk szükséghelyzetben.

Országon belül törvényszerűen be kellene következzen az alapanyag és munkaerő árak jelentős csökkenése, mely az új ingatlanok árának jelentős mérséklését vonná maga után, húzva ezzel a használt ingatlanok árát is. Ez mégsem várható ilyen mértékben, hisz a környező országok már megrázták magukat, stabilizálódtak és indulnak felfelé. Az alapanyag és munkaerőigényük mérsékelni fogja a hazánkban bekövetkezhető csökkenést, avagy felveszi a felesleges kínálatunkat. 

Valóban várható majd egy felpattanás. Addig jómagam még fokozatos lejtmenetet látok, mely könnyen eltarthat 2-3 évig. Mikor kellően elértük az alját, gyorsan sikerül majd támasztani és jön a kilövés, amit az addig váró külföldi tőke megérkezése jócskán erősít majd.

A minőségi munkát végző kollégák számára továbbra is bőségesen lesznek tranzakciók, ezek eléréséhez előtérbe kell helyezzük a kapcsolattartást, megfelelő árazást és új szintre helyezni a vevőkezelést, melynek jelentőségét az előző piac jócskán feledtetett velünk.