Sorozat jellegű ingatlanértékesítés áfa kötelezettsége sokak számára nem egyértelmű, legyen szó lakások, lakóházak, építési telkek értékesítésről. Magánszemélyként is előfordulhat velünk, hogy áfa fizetési kötelezettség áll elő ingatlanok értékesítése során.
“Gazdasági tevékenység”, mint az áfa törvény mozgatórugója
Egyéni vállalkozók, gazdasági társaságok, mint az áfa törvény szerinti adóalanyok esetében sem mindig egyértelmű az ingatlan értékesítések áfa szabálya. Vállalkozás és egyéb jogi személy szervezetek esetében az általános szabályok szerinti áfa fizetési kötelezettség áll elő ingatlan értékesítések során.
Magánszemélyek számára is rejt az áfa törvény néhány meglepetést. Ez pedig nem más, mint a “sorozat jellegű ingatlan értékesítés szabálya”. Ebben a cikkünkben, most ezt szeretnénk ismertetni.
A sorozat jellegű ingatlanértékesítés áfa szabályainak megértéséhez, nem szabad elmennünk az áfa törvény egyik alaptézise mellett. Ez pedig a “gazdasági tevékenység” meghatározása.
Az áfa törvény 6. § (1)-(4) bekezdései szerint gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.
Gazdasági tevékenység körébe tartozik különösen
- a termelésre,
- forgalmazásra irányuló
- ipari,
- mezőgazdasági és
- kereskedelmi tevékenység, valamint
- az egyéb szolgáltatói tevékenység, ideértve
- a szellemi szabadfoglalkozásként folytatott tevékenységeket is.
Gazdasági tevékenység az is, ha az adóalany az egyébként a vállalkozásának részét képező, illetőleg a vállalkozása folytatásának eredményeként keletkező vagyont (vagyonrészt) és vagyoni értékű jogot ellenérték fejében hasznosítja.
Szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az, ha
- egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy
- annak első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
- első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év (a továbbiakban együtt: beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan);
- egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít.
Tehát fontos szabály, hogy adóalanyiságot csak új ingatlan (jogerős használatbavételi engedély megszerzésétől még nem telt el 2 év) és építési telek keletkeztethet!
Továbbá a NAV tájékoztató is felhívja a figyelmet arra, hogy építési telek esetében, ha telekmegosztás miatt keletkezik, akkor a kiindulási darabszámot kell figyelembe venni, nem pedig a kialakult darabszámot. Ez már figyelemmel van az Európai Bíróság C-180/10-es számú Slaby-ügyben hozott ítéletére is.
Egy NAV állásfoglalás szerint viszont fontos és az adóhatóságnak is kötelező vizsgálnia az üzletszerűséget. “A közfelfogás szerint üzletszerű az a tevékenység, amelyet akár eseti alkalommal, akár ismétlődően vagy állandó jelleggel végez a magánszemély ellenérték fejében, haszonszerzés céljából. Ilyen gazdasági tevékenység például az, ha a magánszemély abból a célból vásárol meg egy rossz állapotban lévő lakást, hogy azt felújítás után (az abba való beköltözés nélkül) haszonnal továbbadjon. Eseti jellegű ugyan, mégis üzletszerűnek minősíthető.
Ugyanakkor nem tekinthető üzletszerűnek az az eset, ha a magánszemély a családi körülményeiben bekövetkezett változások (pl. a gyerekszám megnövekedése, stb.) miatt akár egy adóéven belül is többszörös lakásváltást hajt végre.” Ez tulajdonképpen szintén a már említett Slaby-ügyben kimondott ítélet konklúzióját erősíti meg.
Sorozat jellegű ingatlanértékesítés törvényi meghatározása
Az áfa törvény 259. § defininálja az alapfogalmakat, ahol a 18. pontban találjuk a sorozat jelleg fogalmát.
Sorozat jelleg ha
- 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt)és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,
- valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek
azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,
- amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
- amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte,
az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be.
Építési telek fogalma
Az építési telek fogalmát szintén jó tisztázni. Ez is az áfa tv. 259. §-ában találjuk. Annak 7. pontja szerint építési telek az olyan
- telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,
- telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;
Sorozat jellegű ingatlanértékesítés szabályai
Mire kell akkor figyelnünk a sorozat jelleg áfa szabályainál?
Először is a két éves szabályra kell figyelni. Ha két éven belül a felsorolt típusba tartozó ingatlanokból háromnál többet értékesítettünk, akkor a 4. ingatlanértékesítésünk áfás lesz.
Fontos, hogy csak a 6. § (4) bekezdésnek megfelelő új és beépített ingatlanok, továbbá az építési telkek számíthatóak bele a darabszámban minden esetben!
A nettó vételár 27% áfával növelten kerül megállapításra a szerződésben (számlázási kötelezettség is keletkezik) és a vevő az áfát is köteles megtéríteni, amelyet az adóhatóság ebben az esetben a bejelentő lap alapján kivetéssel állapít meg és fizetteti meg az eladó magánszemély esetében.
Másodsorban figyelnünk kell arra, hogy a korábban öröklés útján szerzett vagy a kisajátítás útján értékesített ingatlanjaink is beleszámítanak a darabszámba, de azok áfa szempontjából adómentesek.
Vegyünk egy példát! Ha a.-b.-c. ingatlanokat értékesítettünk 1. évben a d. ingatlanértékesítésünk a 2. évben öröklésből származott és az e. ingatlanértékesítésünk kisajátítás útján “ment el” a 3. évben. Akkor a d. és e. ingatlan értékesítésünk, bár a sorozatjellegbe beleszámít és “viszi tovább a 2+3 éves szabályt, nem fog áfa fizetési kötelezettséget teremteni.
Az előző példa esetén a f. ingatlanértékesítésünk még az 5. év végén is (1. értékesítéstől számított 2+3 év) áfa fizetési kötelezettséget fog teremteni. Viszont, ha az f. ingatlanértékesítésünk csak az a.-b.-c. ingatlanértékesítéseket követő 6. évben következik be, akkor a hiába volt 5 éven belül két sorozat jelleget keletkeztető (d. és e.) értékesítésünk az még csak a 3. ingatlanértékesítés lesz az utolsó 5 évet vizsgálva, ezért áfa mentes lesz.
A sorozat jellegű ingatlanértékesítés bejelentése és a fizetendő áfa adóhatósági megállapítása
Magánszemély (nem adóalany szervezet) esetében a 4. ingatlanértékesítésről az áfa törvény 257/H. §-a szerint a termékértékesítésről az e célra rendszeresített nyomtatványon az adóhatóságnak bejelentést tesz a teljesítés időpontját követő 30 napon belül.
A bejelentés megtételére a TSI_B nyomtatvány szolgál, mely a NAV honlapján elérhető. A nyomtatványon fel kell tüntetni
- a teljesítés időpontját,
- az értékesítési szerződés szerinti teljes vételárat,
- a levonható általános forgalmi adó összegét, valamint, hogy
- az ügylet az Áfa tv. 6. § (4) bekezdés szerint
- beépített új ingatlan (ingatlanrész) vagy
- építési telek volt.
Az adót az adóhatóság az áfa törvény 154. § (1) bekezdés értelmében arra a személyre, szervezetre, akinek (amelynek) adóalanyisága kizárólag a 6. § (4) bekezdésének b) és c) pontján alapul, az adót az állami adóhatóság állapítja meg. Tehát az áfátkivetéssel (Art. 141. § (1) bek. b) pontja) fogja a bejelentés alapján az adóhatóság megállapítani magánszemély sorozat jellegű ingatlan értékesítése esetében.
Számla kibocsátási kötelezettség sorozat jellegű ingatlan értékesítésekor
Az áfa törvény 165. §-a részletezi a számlakibocsátás alóli mentesülés eseteit. Eszerint mentesül a számlakibocsátási kötelezettség alól az adóalany abban az esetben, ha
- termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása a 85. § (1) bekezdés a), b), d), f)-o)
pontja és a 86. § (1) bekezdés a)-i), l), m) pontja szerint mentes az adó alól, feltéve,
hogy gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról, amely a
számvitelről szóló törvény (a továbbiakban: Számv. tv.) rendelkezései szerint
számviteli bizonylatnak minősül; - a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője az ellenérték adót is
tartalmazó összegét legkésőbb a teljesítésig, illetve a teljesítés napján egyidejűleg maradéktalanul megtéríti, és számla kibocsátását az adóalanytól nem kéri.
A 2. pontban foglaltak nem alkalmazhatóak a 6. § (4) bekezdésében meghatározott esetekben, vagyis a számla alól az adóköteles ügylet esetében nem mentesül az adóalany!
Vagyis, ha az ingatlan sorozat jellegű értékesítése beáll és áfa köteles ügylet keletkezik a 4. ingatlan értékesítésétől kezdve az adóalany számla kiállítására kötelezett!
A NAV tájékoztató is ezt erősíti meg. “Figyelemmel arra, hogy a sorozat jellegű ingatlan értékesítés gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez, az értékesítőt számlakibocsátási kötelezettség terheli, amely alól az Áfa tv. nem mentesíti az adóalanyt.” A számlakibocsátás miatt pedig az adatszolgáltatási kötelezettség is keletkezik!
ÁFA kulcsok szerepe sorozat jellegű ingatlanértékesítés esetén
Az áfa kulcsa és mértéke is fontos lehet sorozat jellegű ingatlanértékesítés esetén. Már megállapítottuk, hogy a sorban 4. adóköteles ügylet számlázási kötelezettséggel is fog járni magánszemély esetén is. De hogyan kell helyesen számlázni ilyen esetben?
Az áfa törvény új építésű, beépített ingatlanok esetében, ha az nem felel meg az 5%-os kulcs alkalmazásának, akkor 27% áfa kulcs alkalmazását írja elő.
27% áfa kulcsot kell alkalmazni:
- új beépített ingatlan esetében, ha a használatba vételi engedély jogerőssé válásától még nem telt el 2 év és az nem felel meg az áfa törvény 3. számú melléklet I. pontjában szereplő feltételeknek,
- többlakásos ingatlan esetén 150 négyzetméternél nagyobb alapterületű lakás,
- egylakásos ingatlan esetén 300 négyzetméternél nagyobb alapterületű lakás,
- rozsadövezeti 150 négyzetméternél nagyobb alapterületű lakás,
- új építésű garázs, gazdasági épület, üzlet, iroda stb. esetén,
- építési telek értékesítése esetén, amennyiben sorozat jellegű értékesítésnek minősül, akkor 27% áfa kulcs szerint kell a számlát kiállítani.
5%-os áfa kulcsot lehet alkalmazni új építésű beépíttett lakóingatlanok esetében az áfa törvény 3. sz. melléklet I. pontja szerint:
- többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert,
- egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert,
- az Étv.-ben meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező, lakás értékesítése.
